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地产市场悲喜大剧拉开序幕(2007-10-21 15:01:00)
摘要： 随着房贷新政的出台，“紧缩商品住房规模，加大保障住房力度”的房产新政进入到正式实施阶段。2007年剩下的三个月时间，将为明年乃至今后数年房地产市场的悲喜大剧拉开序幕……
解构一是有房住 不是有房产
《物权法》在１０月１日后正式实施，承认并保护私产是这部法律熠熠生辉的地方，但同时也膨胀了广大民众置办私产、泽被后世的雄心壮志。
一个全民买房的局面正在全国上下掀起高潮。城市居民自不必说，在我们这样的城市，即使月收入只有３０００元的家庭，也会削尖脑袋扎入地产市场，去追逐总价在５０万以上，凭其收入需要毕其一生才能还清的房子。富裕起来的郊区农民也欣欣然加入到城市购房大军当中。相比较而言，他们获得房子的代价表面上看要比城市居民小得多，因为他们的捷径便是卖掉种粮的土地，然后用所得来买盖在这块土地上的房子。虽然有些“崽卖爷田”的味道，但几乎所有的村民都会支持他们的村支书去跟开发商谈判有关土地交易的事宜。因而，掌握着土地第一手资料的村支书们也便成了开发商眼中比区长、市长甚至都要重要的角色。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，忧国忧民的杜甫怎么也不会想到，一千多年后，在他这一光辉思想的昭示下，上至一方政府，下至黎民百姓，都在为人人拥有自己的房子而鞠躬尽瘁。不过，在理解这一光辉思想时，政府与百姓的思维发生了严重的偏差——政府要的是人人有房住，而百姓要的是人人有房产。
任何一个头脑稍微清醒一些的人都会认识到，“居者有其屋”是理想国中的理想，别说我们做不到，经济更加发达，实力更加雄厚的美国人也做不到。
根深蒂固的传统以及跟风般的市场激情让我们在房子的问题上陷入到深深的误区当中。
解构二 自住是需求 投资也是需求
８月份出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办字第２４号文）让我们看清了政府终于开始改变在房地产行业的决策思路，在国八条、国六条、９０－７０守则、增税、限价等各种南辕北辙的政策之后，参政的专家们终于回到房价的一个根本上来了——解决需求。
解决需求才是解决房......
国家环保总局发布生态住宅标准 下月实施(2007-10-21 14:57:00)
摘要：国家环保总局发布的生态住宅环保行业标准———《环境标志产品技术要求———生态住宅（住区）》，对房地产开发各个环节的住宅节能、环保指标做出明确规定。该标准将于今年11月1日起实施。
生态住宅是指在建筑生命周期的各个环节充分体现节约资源与能源，减少环境负荷和创造健康舒适居住环境，与周围生态环境相协调的住宅。
“生态住宅标准”主要包括场地环境规划设计、节能与能源利用、室内环境质量、住区水环境、材料与资源等五个方面，具体规定了一些硬性标准，包括“当室外日平均温度不低于当地采暖室外计算温度的条件下，生态住宅的卧室、起居室、书房、卫生间的室内空气温度不低于18℃，厨房、采暖楼梯间和采暖走廊不低于16℃。”
此外，生态住宅的绿地除了绿地率要符合国家和地方标准外，绿地本身的绿化率必须大于70%。......
数据显示：中国已成公认房价“难承受”的地区(2007-10-21 14:55:00)
摘要：9月6日，据华远集团总裁任志强在由全国工商联房地产商会主办的论坛上称，从人口学的角度看，到2015年以后成年人口开始持续下降，将会导致购房需求的减弱。但人口下降的时候，不等于这个阶段的所有人都不买房子，他们的购房需求以及结婚生子的需求会延续5年以上。因此，到2020年以后，中国的房价才可能出现下降。
令人瞩目的全国住房工作会议已在日前结束。与会前公众和媒体对此次会议的期待和热望形成鲜明对比的是，会议结束的消息报道后，舆论和百姓的反映却变得“出奇的冷”。
是民众对住房问题已经变得“麻木不仁”了吗？非也。不管是在网络上还是各项民情调查，公众对住房问题的“关注度”始终名列前茅。在我看来，之所以会出现这种现象，是因为许多人觉得这次会议关于廉租房建设和低收入家庭住房困难的主旨，和解决他们感受的高房价无关。因为，被高房价所“烫伤”的并不仅仅是占城镇人口“十分之一”低收入者，而是占了城镇人口七八成的普通百姓。那么，对于中国来说，究竟什么才是房价上的“合理的价格水平”呢？对此，国际上有一个通行的计算模式，这就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。而通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。
这就告诉我们，国际上公认的、居民可承受的住房价格，也就是我们所说的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。不少在高房价重压之下的中国市民，对“老外”如此“轻松”地就可以买到房可能会唏嘘不已。但如果他们要知道这些“老外”低房价收入比下的“含金量”，也许就更加感叹到“抓狂”。
在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们大得多。中国的城镇居民现在离人均30平方米的“初级住房小康标准”还有相当的距离，而这些国家一般都是在人均50-90平方米。这里要特别指出的是，他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列，同样也更不会有什么“共摊面积”。除了“量”的区别以外，住房的“质”的方面，“含金量”也有所不同：欧美所出售的新房都是精装修的，走进去就......
什么叫变频空调,有什么好处(2007-06-08 12:22:00)
摘要：一般空调机由于电源频率50Hz是固定的，所以压缩机的转速是固定的，也就是被称为“空调机血液”的冷媒（氟利昂）的循环是恒量的，在一定时间内冷媒的循环量越大，空调机的输出功率就越高。也就是说，压缩机的转速决定了空调机的输出功率。
而变频空调是一种使用变频压缩机和模糊控制技术的空调器，能根据室内气温的变化，调节制冷速度。具有低噪音、耗能低等特点。一个15平方米的房间，变频空调比定频式调温速度快6？10分钟。达到设定温度后，变频空调又能以仅为定频空调10％的功率低速运转，以调节温度细微损耗，维持恒温状态。试验显示，较之定频空调，变频空调噪音低5？6分贝，寿命长5？8年，是空调市场未来的发展方向。
数字直流变频空调是采用数字直流压缩机的空调。高效数字直流变频压缩机的独特优点在于它摒弃了普通变频空调压缩机原有的“交流电压－直流电压－交流电压－变转速方式交流电机”的循环工作方式，采用先进的“交流电压－直流电压－变转速方式数字电机”控制技术，减少电流在工作中转变次数，使电能转化效率大大提高。
其次数字直流变频空调的风机要采用数字电机。数字电机是指采用数字脉冲信息控制的，转速非常精确的电机，在电机反向转动和改变转速期间能够实现减速加速的完全控制以保证风机以最佳方式进行平稳安静地运转。同时避免了交流电机引起的交流噪音，大大地降低了运转噪音。第三，要采用数字处理的传感器。传感器是环境温度与空调温控系统对话的窗口。也就是说，环境温度稍有变化，传感器就会准确无误地将这种变化传达给压缩机与风机系统，进行调温，使室内温度始终处于一种近似恒温状态。精确的调温，使室内舒适度更高。
数字压缩机的节能效果，就如同一只灯泡，在没有采用数字化处理之前，假使电能30％用来发光，70％用来发热，如果采用数字化之后，70％的电能转化成了光，30％的电能转化成了热能，其节能效果显而易见。
变频空调的控制原理及主要特点
变频空调与普通空调器或称定转速空调器的主要区别是前者增加了变频器。变频空调的微电脑随时收集室内环境的有关信息与内部的设定值比较，经运算处理输出控制信号。交流变频空调的工作原理是把工频交流电转换为直流电源，并把它送到功率模块(大功率晶体管开关组合);同时模块受微电脑送来的控制信号控制，输出频率可调的交变电源(合成波形近似正弦波)，......
青岛公布住宅建筑成本参考价 (2006-11-27 15:05:00)
摘要：http://house.people.com.cn/xinwen/061127/article_0838.html
市民买的房子是否真的物有所值呢？对于这个问题今后将会有一个判断的标准。记者日前从青岛市建管局获悉，该市公布了今年前三个季度建筑安装工程平方米造价的参考值。结果显示，住宅建筑成本每平方米从650元至1800元不等，其中框架剪力强结构的高层住宅造价最高，每平方米达到了1800元；砖混结构的普通住宅造价最低，每平方米只有650元。
今年以来，青岛市逐步建立了国有土地出让信息和建筑安装工程平方米造价参考值的发布机制，房地产市场各项信息日益透明。据悉，随着建筑科技的发展和施工工艺的进步，市场上各种新型结构的住宅商品房层出不穷，这些新型建筑从外表上看起来可能跟传统建筑区别不大，但其安全性、舒适性、节能程度却明显优于传统建筑，同时它们的造价也高。建筑造价参考值公布后，市民再了解一些相关的财务知识，就可以基本算出所购房屋的成本价，在购房时就可以通过对比不同楼盘房屋结构特征和售价，看看是否物有所值。业内人士认为，这对抑制房地产泡沫、降低投资风险会起到积极的意义。......
怎样成为理财高手理财秘诀 (2006-11-21 11:12:00)
摘要：从短缺时代过渡到投资时代，怎么进行投资理财，怎么把手里的钱做一个很好的安排，已经成了很多人关注的问题。
想要成为一个会理财的人，以下六个步骤可帮您成功实现。
一、下定决心开始“自己”理财。
很多人认为理财会剥夺生活的乐趣和品质，其实这是认识上的误区，成功的理财可以为你创造更多的财富。理财并不是一件困难的事情，困难的是自己无法下定决心理财。如果你永远也不学习理财，终将面临财务窘境。只有先下定决心“自己”理财，才算是迈开了成功理财的第一步。
二、财务独立。
下定决心自己理财了，接下来要做的就是将自身的财务独立起来。这里所说的“财务独立”是指“排除恶性负债，控制良性负债，理性地投资”。
恶性负债就是人为不可控制的负债，例如生病、车祸、地震等，这些都属于恶性负债。所以财务独立的第一步就是买一份适合自己的保险，才能将意外带来的金钱损失转嫁给保险公司。
财务独立的第二步是控制良性负债。良性负债就是可以自己控制的负债，例如日常生活的花费、子女教养费、房屋贷款等都是可以控制的良性负债。对刚进入职场的新人来说，前几年所选择的生活方式有可能影响未来的生活模式。例如选择在外租房、生活花费高的人，每月所结余的所得就很有限，很有可能发生负债的情形，因此一定要学会控制良性负债。
财务独立的第三步就是从事理性的投资。理性的投资简单说就是“投资人了解所欲投资标的的内涵与其合理报酬后，所进行的投资行为”。强调理性投资的重要性是因为投资不当会导致负债这一严重后果。
三、学习理财投资。
要做到成功地理财，学习理财知识就是必需的工作。美国麻省理工学院经济学家莱斯特·梭罗说：“懂得用知识的人最富有”。能否运用知识及掌握技术，是21世纪贫富差距的关键。因此，不论您理财要不要交给理财专家，建议您多少都要有理财方面的专业知识，因为这些专业知识能使您避免一些理财方面的陷阱，以免辛辛苦苦存下来投资的钱化为泡沫。
四、设定个人财务目标及实行计划。
理财目标最好是以数字衡量，并且是您可能需要一点努力才能达到的。说得简单一点，就是请先检视您自己每月可存下多少钱、要选择投资报酬率多少的投资工具、预计需花多久时间可以达到目标。
因此，建议您第一个目标最好不要订得太难实现，所......
学者：岂可让房子囚禁了青年的性灵(2006-11-13 10:54:00)
摘要：有个20出头很精干的网友找到我，非要让我预测未来房价的走势，因为他要作出买房的重大决定。看着20多岁鲜活的生命，就要奋不顾身投进房奴的苦海，我还是心有不忍。
20年前，中国一大批精英去了美国，大都拿到了很高的资助。可是他们却常常七八个人挤在一个两居室的房子里，一住就是二三年。他们都清楚，那是暂时的，他们要学习，要干事业，要挣钱。他们都是已登上了成功阶梯的人，尚且如此节俭，怎么现在的小伙子们就不能克制一点？各地的房价在上涨，可是出租房价格却在下降。本来用很少的钱租个够用的房子就行了，为什么偏偏要去投资买房呢？一买房，就捆住了自己。别说现在工作流动是正常的，就是在一间公司干到底，要想提升也必须流动，一流动你买的那房子处理起来还挺麻烦。
对我的这番议论，小伙子有点认同。
我继续问那个精干的小伙子，你干吗不省点钱出国转转？他说公司没有对外业务。其实，好多外国人到中国旅行，很穷，常常自己背着睡袋长途跋涉。但是他们就是要来开阔视野。你今天出去了，直接的收获不会立刻显现出来，但开阔的视野会融入你的思维中，必定会对你下一个工作机会或面试有作用，因为你的见解不一样了！
这番话对他好像有所触动。
这个小伙子提出的问题，不是一时的冲动，也不是贪图享受，更不是为摆阔气，实际上反映了一种根深蒂固的习惯和传统，驱赶着他往事业的沼泽里滑。
中国城市居民，虽然住在外观现代化的宅子里，说着现代话，但骨子里还是农民，农民意识非常浓重：重实体轻虚拟，重元宝轻票据，重现金轻虚拟。一个父母如果不能为后代置房，被视作一种耻辱，后代也不依不饶。由于1949年以后很长时间私有财产观念的空缺，或许私有财产的积累，要在我们这一两代人的手中完成积累，作为恒产传给下一代。西方已经走完了这个过程，所以现代西方人买房的并不多。那里的年轻人流动性高，一般选择联合租住一套公寓。而年岁稍大一点的，工作已经基本定型，或者可能继承，或者才开始买房。
然而，中国当今的年轻一代出手大方惯了。尤其是第一代独生子女，正处在婚配的年龄，双方的父母，又怎么忍心让独苗没有个可以显摆的住处？于是，大量资金从农村、从国外、从其他地域汇集到了年轻人居住的城市。当然，还有楼宇按揭，20年的抵押贷款，一下子使得青年人可以享受未来时日的收益。可是，巨大的还款压力，迫使他们断绝了继续教育投资，节省了扩展视野的开支，陷入了......
小市民和县太爷的故事——中国楼市寓言(2006-11-13 10:51:00)
摘要：古时候，有一个小县城，名曰荒唐县。城里的粮食供应被县衙以及少数地主们控制着，普通农民和市民都不得私自种田、卖粮，最多到地主那里打长工。因此地主们垄断了整个粮食供应市场，导致粮价远远高出居民正常消费水平。
市民们非常不满，于是就天天到县衙哪里告状，告大地主粮价卖的太高。岂不知，县太爷和大地主们交情深的很，因为每年大地主都向县太爷本人进恭无数金银财宝，县里的财政的80%也靠大地主的纳税支撑，他焉能和他们过不去？
不过，县太爷自称"青天大老爷"，什么"天下为公"、"明镜高悬"之类的大牌匾擦得锃亮，自然也不能眼看着市民告状不管，毕竟还是他们的"父母官"不是？不过，他是无论如何是不愿、也不敢得罪自己的财神爷--大地主的。这事看来有点棘手，咋办捏？县太爷就唤来师爷商议对策。
师爷一向诡计多端，一听此事，哈哈大笑道："这有何难？这可是咱的好机会啊！刚好最近财政紧张，乘机可以大捞一笔啊！咱只要如此这般......不仅保证让您老人家左右逢源，驴粪蛋子两面光，同时咱也可以赚到无数银两！"县太爷连称妙计，连夜召集县里有名的大地主潘土砌、任志弱等人密议商谈。
没几天，县里的粮价突然出现飚升行情，粮价在短短三个月时间连翻数倍，市民们惊慌失措，纷纷抢购，很多人本来挺冷静，但看到粮价实在涨的太凶，也被这种疯狂的情绪所感染，生怕粮价继续飞涨，搞不好自己要饿肚子，也不得不加入到抢购粮食的人群中去，结果，县城出现了连绵数里、彻夜排队的抢购大军，这当中，绝大部分是普通老百姓，他们由于缺乏资金，只有咬着牙向银庄贷款买粮。但也有一些"消息灵通"、"先知先觉"而且资金雄厚的"投机分子"，他们似乎早己料到粮价大涨的局面，早早就买好粮食，在抢购风潮中着实大赚了一笔。
几个月来，整个荒唐县笼罩在一片极度恐慌的气氛中，在飞涨的粮价面前，更有无数穷人根本买不起，只有望粮兴叹，破口大骂，民怨一时鼎沸！与此同时，县衙的师爷也专门写文章痛斥高粮价，痛批粮价泡沫现象，并将粮价泡沫的成因完全归结为市场投机行为，要求衙门严厉打击投机，抑制粮价！大家本来就恨透了高粮价，一听有人出头帮自己说话，当然表示大力支持，至于他归结的原因是不是真的，就顾不了那么多了。
很快县衙发出通告，曰："本县令长期爱民如子，针对近期本县出......
薪阶层买房之八大实用秘笈(2006-10-17 15:18:00)
摘要：首先声明，我是个比较彻底的购房外行，所以只能以外行人的视角来总结我买房的得失。至于房屋的结构、真正的内部品质，我无从谈起。特别说明的是，我的所谓秘笈只针对工薪阶层，大款们对此毫无参考的必要。
外行人买房，首先要选好房子的"大邻居"，即关注大部分业主的收入水准和素质水准。
人以群分嘛，如果多数业主都属于特别有钱而有闲的阶层，你会觉得没有成就感；如果你的邻居、甚至是你相邻的几栋楼的住户本身根本无力购房，仅仅因为某某原因才与你共享同一小区，你就等着无休无止的头痛吧--今天这家可能喝酒行令到深夜，明天可能某家在院子里因办丧事吹吹打打、在院子里撒纸钱或在大街上弄些纸人纸马，后天可能哪个男人光着膀子拿条凳子坐在院子里与另一个男人大声说着脏话，让你不是滋味。房子是人生的大宗消费，中国工薪阶层换房的几率目前尚小，"择邻而居"确实为重中之重。
第二，买房要看光线是否充足。你的房子可以不户户朝阳，但必须光线尽可能好；否则你必须白天也开灯照明，那种感觉太不爽了。从这个角度上说，所谓"告别空调暖气时代"概念的前卫的高档房子你最好回绝，因为都是小窗户，白天都得开灯。
第三，至少有一间房能让阳光照射4小时以上，或者几间屋子冬天被阳光照射的时间总和在4小时以上。你不想让孩子享受衣被的"阳光的味道"吗？
第四，在财力上坚持"跳一跳够得上"的原则。比如，你现在有财力买两居，那就咬咬牙买三居；只有买三居的财力，不妨把牙咬碎买四居。否则，当你的财力渐渐大了，你会觉得你的房子太小了。在中国，换房对每个人来说并不是一件轻松的事。
第五，离孩子的学校近点，再近点；单位的远近可以次要考虑。单位可以不断换嘛。离学校近些，你换了大房子后这套也好出租。从这个角度说，如果一套离孩子学校远的房子你更满意，性价比更好，我还是建议你选择离学校近的那套性价比稍弱的房子。
第六，如果你的年龄在四十五岁以下，热爱工作，而在城里只能买得起一套两居或三居或四居，但在郊区则买得起Town House或别墅，建议你还是买城区的房子。汽油价涨到每升10......
当前不能买房子的十大理由(2006-08-27 12:22:00)
摘要：1. 房地产不等于房产, 买房=租房。在社会主义中国不承认土地私有化，所以房屋和所占土地实际上是分离的，。居民所购买的只是土地的使用权, 按国家规定民用住宅土地使用权为74年，工业用地49年。也就是说老百姓实际上等于花钱租房，租期为70 （房产开发项目一般为2-3年，房屋装潢为6个月- 10月）。假设一套100平方米的房产价值100万，100万元/ 70年= 14300元/年，这个价钱至少可以在近内环线地区住一套100平方米的毛胚房（租金可能还会降）。注意，70年后，你买的房产没有任何价值因为土地不属于你。
2．房地产开发商作假欺骗现象严重，房产价格名实不符。自今年万科房地产造假合同哄抬房价的行为被曝光后，不断有业内人士站出来揭露房产商的作假行为，很多楼盘的强手现象，都是由地产商通过假成交的方法制造出来的，消费者缺乏有效的渠道来了解真相，往往被商家蒙骗上当。媒体报道往往都被开发商买断，所以你看报纸杂志电视，都是反映房产热销的，其实都是假象。
3．国家今年的经济普查显示，我国的住房空置率在20%左右（发达国家为5%左右），有就是说在被卖出的每5套房产中，就有一套无人居住。这是因为很多房产炒家买房炒作，并不实际居住造成的。
4．经济普查还显示我国房地产开发商利润率过高，资产负债率也过高。这说明很多开发商承担着大量的负债，如果贷款到期，房产又卖不出去，房产商肯定要降价。还有今年年初我国房产市场开始呈现供过于求（这里指有效需求）的买方市场的态势，按照正常经济规律，价格应该下降，但是投机的开发商利用造价手段继续维持高价位，相信等他们贷款到期时（明年2006年7月-10月），价格一定会降。
5．贫富差距过大，导致房产市场失衡。有钱人一般至少购置了3套房产，中产阶层则要按揭购房，经济负担承重；下层百姓则等着拆迁或政府的经济房。这种态势造成了，购房者大多为炒房者，实际需求者则无力购房。如此恶性循环，导致空置率高居不下，房价水分过多。
6．购房风险巨大，团退现象严重。假设你交了2万元购房押金，购买一套100平方米，均价为1万元的房产，如果一年后均价下降1000元/平方米，你的损失为将达到10元。正是由于这样的预期，原本火爆的团购市场，很多人开始“团退”，应为2万元押金的损失和10万元差价比起来还是很少的。......