随着房贷新政的出台，“紧缩商品住房规模，加大保障住房力度”的房产新政进入到正式实施阶段。2007年剩下的三个月时间，将为明年乃至今后数年房地产市场的悲喜大剧拉开序幕……

解构一是有房住 不是有房产

    《物权法》在１０月１日后正式实施，承认并保护私产是这部法律熠熠生辉的地方，但同时也膨胀了广大民众置办私产、泽被后世的雄心壮志。

    一个全民买房的局面正在全国上下掀起高潮。城市居民自不必说，在我们这样的城市，即使月收入只有３０００元的家庭，也会削尖脑袋扎入地产市场，去追逐总价在５０万以上，凭其收入需要毕其一生才能还清的房子。富裕起来的郊区农民也欣欣然加入到城市购房大军当中。相比较而言，他们获得房子的代价表面上看要比城市居民小得多，因为他们的捷径便是卖掉种粮的土地，然后用所得来买盖在这块土地上的房子。虽然有些“崽卖爷田”的味道，但几乎所有的村民都会支持他们的村支书去跟开发商谈判有关土地交易的事宜。因而，掌握着土地第一手资料的村支书们也便成了开发商眼中比区长、市长甚至都要重要的角色。

    “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，忧国忧民的杜甫怎么也不会想到，一千多年后，在他这一光辉思想的昭示下，上至一方政府，下至黎民百姓，都在为人人拥有自己的房子而鞠躬尽瘁。不过，在理解这一光辉思想时，政府与百姓的思维发生了严重的偏差——政府要的是人人有房住，而百姓要的是人人有房产。

    任何一个头脑稍微清醒一些的人都会认识到，“居者有其屋”是理想国中的理想，别说我们做不到，经济更加发达，实力更加雄厚的美国人也做不到。

    根深蒂固的传统以及跟风般的市场激情让我们在房子的问题上陷入到深深的误区当中。

解构二  自住是需求 投资也是需求

    ８月份出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办字第２４号文）让我们看清了政府终于开始改变在房地产行业的决策思路，在国八条、国六条、９０－７０守则、增税、限价等各种南辕北辙的政策之后，参政的专家们终于回到房价的一个根本上来了——解决需求。

    解决需求才是解决房地产问题的根本之道。有钱人需要住大房子、好房子，在深圳均价２．５万元／平方米的房价面前，仍有人一下子买上１０套四室的电梯洋房，这也无可厚非，政府更勿需操心。现在回想起任志强在去年说过的一句话：“我盖的房子就是卖给富人的！”言下之意，你们穷人买不起房，那是政府的事。

    政府要解决的，就是这部分买不起房的穷人们的需求。

    任志强还举例说，２００５年全国整个房地产的利润总和大概是１１００亿元人民币，而同年政府土地出让金收益达到５５００亿元人民币，是整个房地产企业的５倍。任志强的意思是，１１００亿的利润，我企业至少解决了富人的住房问题，你政府５５００亿的利润，拿出多少钱来解决穷人的住房问题呢？

    都是需求惹的祸！可很多人还是想不通，没看到谁住到大街上去呀，哪有那么大的需求呢？不要以为自住才是需求，投资和投机也一样是需求，像省会，买房的主力大军并不是那些初次置业者，而是那些换房、倒房、投资房产的人们

巨大的市场需求，严控的土地供应，吝啬的保障住房制度，让千军万马都挤到商品房这座独木桥上，基于此，才有了开发商囤积居奇、哄抬房价、炒房成风。

解构三  涨也廉租房　降也廉租房

    自国务院“２４号文”出台以来已二月有余，地方政府有关实施细则还未见有出台的迹象。

    今年初政府拟建成５５万平方米的经济适用住房投放市场，以低价解决中低收入家庭的住房需求，到目前落实情况也未见端倪。而廉租房，说老实话很多老百姓可能连它是什么意思也搞不清楚，更别说见到了。

    这些政策及规划中的建设有待在今年的后三个月中得到贯彻及落实。

    著名经济学家吴敬琏院士在年初的“两会”期间说：“廉租房每增加５％，房价就会相应降５％。”这是显而易见的，需求增加了，房价没有不降的道理。开发商说：“现在地少，人多，农村人口涌入，大学生留城人口增加，房子供不应求，房价当然上涨。”的确如此，但倘若经济适用住房、廉租房的供应量增加了，结果又会如何？

    有些人说：“房价降了也不是什么好事，会让那些买了贵房子的人心理失衡，会造成新的社会不稳定。”可在今年以５０００元 / 平方米买了一套三居室的老张说：“我买房子是为了自己住，涨得再多跟我也没关系，总不能涨到一万元一平方米，我把它卖了去住桥洞吧。”

    升不升值是炒房客们关心的事，百姓们只关心有没有房住、买得起买不起的事情。

    据统计，在各地方政府出让土地所得的收益金中，被用于廉租房及经济适用住房建设的比例还不到５％，而随着保障住房体制的被重视，这个比例一定会大大增加，如果增加到５０％，房价不是要应声而降吗？

    当房价已经开始要挟国民经济，要挟民生的时候，是到了该下决心的时候了。

解构四首付涨 成也萧何败也萧何

    近期出台的关于房子的政策便是央行的“房贷新政”了。这个新政策的主要内容包括：１、购买第二套住房的按揭比例提高到６成，首付不得低于总房款的４０％，而且利率是原基准利率的１.１倍。２、开发商不能再通过银行贷款来支付土地出让金了，对空置三年以上的商品房也不能拿出来作为贷款抵押。

    新的房贷政策显然仍然是针对开发商和炒房客的。但影响却截然不同。对开发商来说，如果政策能认真执行，也就基本终止了开发商以前“空麻袋背米”的融资方式，其他的办法也难操作了，如抵押空置房，利用A项目的借款来解决B项目的问题等。房贷新政给开发商造成“资金链”紧绷还表现在部分销售回款的延迟。当然，真正有实力，运作规范的开发商影响程度会小些，但各地真正有实力，运作规范的开发商有多少呢？许多甚至用银行的钱来缴纳土地出让金。

    而对炒房者来说，影响却仍是微乎其微。房地产“支柱产业”的理论，已经让整个社会的价值取向出现“搞科技不如搞泡沫”倾向。现如今，辛辛苦苦搞实业，哪有搞几套房子贩掉来钱快？而这增加的利率及首付，对那些真正的炒家算不了什么。

这样算起来，倒霉的还是那些真正需要住房的人，尤其是那些需要改善住房条件的消费者。改善型的住房消费者，是指拥有住房不宽裕，“不得不”再买稍大点的房子的人，可能出于工作场所变化，可能出于家庭成员变化等等。

    相对于当今的变态房价，已经让越来越多的普通收入的人举步维艰了。第二套房贷新政会影响改善型的住房消费者预期。当然，他们不会卖掉现房，睡两个月大街再买新房，图个享受第一套房的首付和利息待遇。对这项特大宗支出，他们要么接受增加成本的贷款条件；要么放弃改善念头，工作场所变化的，多支付交通费用，家庭成员变化的，继续凑合。其最后结果，会导致住房梯级消费不畅，市场的最低端供给难以释放。

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