来源：易通万家西安房产网 http://www.ytwj.com.cn 　　不久前，北京一家地产开发商自曝公司成本价，并声称公司利润率仅为7%，这让大家有欲望一探西安商品房的开发成本价。 本文关键字：西安商品房成本 西安房价 西安房产开发 　　10月22日“新政”出台后，房产成本价又再度成为消费者关注的话题。   　　近日，记者采访了熟悉房地产开发成本管理的相关人士，请他们计算了一下目前西安市场正常运作的项目成本价，给消费者一个明白“说法”。   　　建安成本占成本近六成   　　“地段决定价值，不同的地段，成本差异比较大，售价差异也较大。”一家房地产开发公司相关人士表示，比如城内、城外、高新、曲江、大明宫、浐灞、西咸、长安等地，同一时间地价也不一样。此外，即便是在同一地段，由于拿地的时间不同，发展程度不一，配套有区别，土地成本也不一样，售价自然也不尽相同。   　　按照一般的情况计算，房地产开发成本包括八个大方面：一是土地成本，包括招、拍、挂的土地费用、土地出让金、契税和增值税；二是报建成本，包括市政配套费用、招投标费用、测量费用、房产证费用等；三是前期成本，包括规划、设计、勘探的费用；四是建筑安装费用（俗称建安费用），也是成本中最大的一部分，包括土建项目、土方、材料、人工、项目内配套设施等；五是资金费用，这里主要指的是开发过程中由于借贷资金产生的费用；六是管理费用，包括现场人员费用、车马费、保险等；七是营销费用，包括策划、宣传、门面装饰等；八是成交税费，指的是交易成功后所产生的一些费用。   　　在房屋成本八个方面中，成本控制得好，利润就会多一点。而前期成本中的规划、设计、勘探等费用都是有固定标准的，而土地成本和建安成本这两项大成本变数就比较多。目前，西安一般的普通高层总成本中各部分分布比例大致如下：   　　1.项目土地成本为600~700元/平方米，占总成本的15%左右；   　　2.报建成本为320~400元/平方米，占总成本的8%左右；   　　3.前期成本为120~200元/平方米左右，占总成本的3%左右；   　　4.建安成本一般在2300~2800元/平方米左右，占总成本的57%（其中有60%以上是材料费用，40%以下是人工及其他相关费用）；   　　5.资金费用大约为240元/平方米，占总成本的6%左右；   　　6.管理费用大约为120元/平方米，占总成本的3%左右；   　　7.营销推广费用为100元/平方米，占总成本的2.5%左右；   　　8.成交后的税费约为200~240元/平方米，占总成本的5%左右。   　　西安房产成本高并非虚夸   　　以上八项内容可以看出目前高层成本的低限与高限，最低在4000元/平方米，最高在4800元/平方米。可见此前传出的“西安市场的房产开发成本在3000元以上”并非夸辞。   　　在目前的市场状况下，商品房的售价不再像去年或前年行情火爆时飞涨，全年的房价基本维持在同一水平线上，有些新开盘项目的开盘价甚至还低于去年同地段的开盘价位，如兰乔圣菲（查看地图）；有些项目甚至在以超低价销售，如恒大绿洲（查看地图），精装修的房子开盘价3820元/平方米，确实令很多人惊讶。   　　“一个成本价在4800元/平方米左右的项目，售价就会定在5200元/平方米左右。”这个价位听起来比较高，但仔细算一算，利润也只有7.69%左右。开发商是商人，跟任何做生意的行业一样，开发项目当然要有利可图。   　　根据成本推算可以得出，西安的房价基本控制在合理的范围内，没有太大水分。因此不太可能会大幅下跌。而另一方面，根据当前的经济形势判断，房价想继续上涨也很困难。所以说，西安房价在近期内不会有太大变化。

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